高格商办观察｜COMMERCIAL OFFICE INSIGHTS

导语

企业真的不需要办公室了吗？未必。

很多时候，企业不是少租了，而是把办公室拆开了：总部要更体面，研发要更靠近人才，销售要更接近客户，后台要控制成本，临时项目要灵活启停。

过去，一家公司往往对应一个办公室；未来，一家公司可能对应一套办公组合。这意味着，写字楼竞争的逻辑也变了。真正重要的，不再只是“能不能把整家公司招进来”，而是“这栋楼能不能承接企业某一种具体需求”。

当办公需求被拆分，楼宇也必须重新找到自己的角色。

过去几年，写字楼市场最常见的判断是：企业缩面积了。这个判断当然有道理。很多公司不再像过去那样快速扩张，不再轻易租下整层、整栋，也不再为未来几年预留大量工位。办公楼市场感受到的压力，也确实来自企业预算谨慎、决策变慢、租赁面积变小。

但如果只停留在“企业少租办公室”这个结论上，很容易误判市场。真正发生的变化，可能不是企业不需要办公室了，而是企业开始把办公室拆开了。

过去，一家公司通常只对应一个办公室。总部、管理、销售、研发、财务、行政、会议、接待，都放在同一个空间里。企业扩张，办公室就变大；企业收缩，办公室就变小。

现在，这个逻辑正在松动。越来越多企业不再用一个办公室承载所有功能，而是开始把不同部门、不同场景、不同成本结构，放进不同类型的空间里。

企业办公需求正在被拆分

• 总部展示要体面

• 客户接待要方便

• 研发团队要靠近人才和产业

• 销售团队要靠近市场和客户

• 后台部门要控制成本

• 临时项目要灵活启停

这意味着，未来写字楼的竞争，不一定是抢一家企业的全部需求，而是抢企业办公版图里的一个位置。需求并没有简单消失，而是被重新拆分、重新分配了。

01 企业不是简单缩面积，而是在重算办公结构

REBUILDING THE OFFICE STRUCTURE

从宏观数据看，商办市场正处在明确的存量博弈周期。国家统计局数据显示，2026年1—5月，全国办公楼开发投资1130亿元，同比下降19.5%；办公楼新开工面积400万平方米，同比下降35.0%。开发端明显收缩，说明市场已经从增量扩张转向谨慎调整。

但另一边，办公楼待售面积仍有5193万平方米，同比增长1.1%。这说明，供给虽然不再快速增加，存量消化压力却并没有自然消失。

这种情况下，企业对办公室的选择变得更精细。过去企业租办公室，很多时候是按组织规模来算：多少人，配多少工位；多少部门，配多少会议室；未来可能增长，就多租一点面积。这是一种比较粗放的面积逻辑。

现在，企业更关心的是每一类空间到底承担什么功能。有些企业会保留一个更小但更好的总部，用来接待客户、承载品牌形象和核心管理；同时把部分后台、客服、运营、研发放到成本更低的区域。

有些企业不再长期租大面积，而是把临时项目、短期团队、外部合作放到灵活办公空间里。还有一些企业，会把销售网点铺到客户密集的商圈，把研发中心放到更接近高校、产业园或人才聚集区的地方。

所以，看上去企业面积变小了，背后其实是办公结构变复杂了。市场不是没有办公需求，而是需求不再以过去熟悉的方式出现。整租客户变少，不代表市场总量缩水，只是需求的形态被拆分、被重组了。

一个真实变化：企业开始把“一个办公室”拆成“一套办公组合”

这种变化并不是纯粹的趋势判断，海外市场已经出现比较明确的信号。英国灵活办公运营商 IWG 曾对500家企业做过调研，结果显示，超过一半的企业已经在城市中心之外设置办公室或共享办公空间；其中54%的企业拥有市中心以外的办公或协作空间，38%的企业在通勤城镇设置了第二办公地点。

很多企业并不是完全放弃办公室，而是在重新配置办公室的位置和功能。

更典型的是一些采用“hub and spoke”模式的企业：保留一个核心总部，来承载管理、文化、协作和客户接待；同时把部分日常工作、区域团队或项目团队放到更靠近员工、客户或产业资源的地方。

这背后的逻辑

• 总部不一定要大，但要有代表性；

• 团队不一定都在一起，但要更接近真实业务；

• 办公室不一定只租一处，而是要服务不同场景。

企业寻找办公室的真实诉求

在高格接触到的项目中，也能看到类似变化。有一家成长型企业在寻找新办公室时，最初提出的是一个很常规的需求：希望找一处面积适中、租金可控、交通方便的办公空间。

如果只按传统招商逻辑理解，这就是普通搬迁客户，重点无非是报价、面积、位置和免租期。但深入沟通后会发现，它要的从来不是“一间办公室”，而是同时解决4件事：

• 管理层和客户接待需要更体面的商务空间；

• 销售团队需要更靠近目标客户；

• 后台和执行团队需要控制长期成本；

• 项目小组又需要可以快速启停、调整的空间。

Tips：很多企业找的不是一间办公室，而是一套能够支撑业务发展的解决方案。空间，只是其中的一部分。

如果用单一产品去回应，很可能会因为“面积不完全匹配”“预算不完全匹配”“地段不完全匹配”而被劝退。但如果换一种理解方式，就会发现这不是一个被拒绝的客户，而是一个可以被拆分承接的复合需求。

它可能不需要把全部团队放进同一栋楼，但它可能需要一个总部型空间、一个区域协作点、一个低成本后台空间，甚至一个阶段性的项目办公空间。

今天办公需求的判断方式

• 客户说“预算有限”，不一定代表没有需求；

• 客户说“面积不合适”，不一定代表不能成交；

• 客户说“我们再看看”，不一定是不想租，而是还没有找到合适的组合。

所以，写字楼不能只听客户表面上说了什么，更要判断客户背后真正要解决什么。

02 办公室被拆分后，每栋楼都要回答“我承接哪一种功能”

DEFINING THE FUNCTION EACH BUILDING SERVES

2026年5月，全国服务业生产指数同比增长4.4%。其中，信息传输、软件和信息技术服务业增长11.3%，租赁和商务服务业增长10.9%，金融业增长7.0%。这些行业仍然是办公空间的重要需求来源。

但它们对办公空间的要求，已经不再只是“能坐多少人”，而是不同团队、不同业务、不同阶段，分别需要什么样的空间。

不同行业，找办公室关注的重点不同

空间没有统一答案，关键在于匹配企业最重要的业务需求。

这意味着，办公楼不能再只用一个笼统的标签对外招商。过去很多项目喜欢说自己“适合各类企业办公”。但在现在的市场里，“适合所有人”往往意味着“不够适合任何人”。

一栋楼如果适合做总部展示，就要把门厅、接待、会议、客户动线、周边商务资源讲清楚。

招商重点：不同定位，要讲不同价值

• 如果适合做研发办公，就要讲人才、产业、交通、扩租弹性和技术团队使用效率。

• 如果适合做中后台办公，就要讲成本、稳定、面积效率、物业响应和长期使用成本。

• 如果适合做灵活办公，就要讲交付速度、合同弹性、共享配套和项目团队启停便利。

过去，楼宇招商是在问：我能不能接住一家企业？现在，更准确的问题应该是：这家公司哪一部分功能，适合放在我这里？客户不是一个整体需求，而是一组可以被重新组合的场景。谁能先想明白这一点，谁就能跳出同质化价格战，找到本该成交的客户。

03 未来写字楼的核心，不是面积完整，而是角色清晰

FROM COMPLETE SPACE TO CLEAR ROLES

办公室被拆分以后，对楼宇来说，最大的挑战不是面积不好租，而是角色不清楚。

很多项目过去依赖的是一个很简单的招商逻辑：有面积，报价格，等客户。但现在客户不是只在找面积，而是在做组合。

它会比较：总部放哪里最能体现品牌？团队放哪里通勤成本最低？项目放哪里启动最快？客户在哪里见面最方便？哪些部门必须在核心区？哪些部门可以转移到成本更优的区域？

这时候，一栋楼如果没有清晰角色，就很容易被排除在企业办公组合之外。它可能不算贵，位置也不差，硬件也能用，但客户不知道为什么要把某个部门放在这里。

判断一栋楼的核心角色：三个自查维度

最近和不少业主交流时，我们发现，大家讨论的话题正在悄悄发生变化。越来越多项目，开始先讨论“定位”，再讨论“招商”。过去最常问的是“怎么把空置面积租出去”，但现在更值得先问的是：这栋楼最适合哪类企业？它适合承接企业的哪一种功能？周边资源能不能转化成客户选择它的理由？空间、服务和招商话术，是否在讲同一个定位？

有些楼不是没有价值，而是价值没有被整理出来。有些项目不是没有客户，而是一直在用太泛的方式找客户。有些空间不是不能出租，而是没有被放进正确的需求场景里。

所以，企业拆分办公室以后，价格只是其中一个变量。更重要的是，这栋楼在企业的办公体系里承担什么角色。

角色不同，打法不同

• 是企业的门面，还是企业的效率工具？

• 是项目团队的临时基地，还是研发团队的长期根据地？

• 是客户信任的发生地，还是成本优化的承接地？

角色不同，产品、服务、招商和运营方式都应该不同。未来真正有竞争力的楼，不一定是功能最多的楼，而是角色最清楚的楼。

结语

这一轮办公楼市场调整，表面上看，是企业缩面积、降预算、放慢扩张，但更深层的变化是：企业正在重新拆分自己的办公需求。

过去，一家公司通常对应一个办公室。未来，一家公司可能对应一套办公组合。总部、研发、销售、后台、培训、项目协作，可能被放在不同的空间里，用不同的成本结构和运营方式来承载。

所以，写字楼市场不该只盯着“企业还租不租办公室”。更应该追问：企业还需要什么样的办公室？哪一部分需求正在被释放？哪一部分功能适合由这栋楼来承接？

未来的商办竞争，不是简单抢客户，而是抢位置：抢企业办公版图里的位置，抢企业经营效率里的位置，抢企业成本结构里的位置，抢企业客户信任里的位置。

一句话说：企业不是不要办公室了，而是不再把所有办公室放在同一个地方。

对楼宇来说，真正危险的不是客户变少，而是客户已经重新分配需求，而你还在用过去的方式等待整家公司搬进来。

普通楼、产业园、联合办公、核心商务楼，都还有机会。但机会不再来自“我这里有面积”，而是来自“我清楚自己适合承接哪一种需求”。

从这个角度看，高格在项目中更关注的，不只是帮一栋楼“找到客户”，而是先帮它看清自己适合承接哪一种需求。有些楼适合做企业门面，有些楼适合做研发协作，有些楼适合做区域销售，有些楼适合做后台承载。定位清楚之后，招商话术、空间配置、服务内容和客户筛选，才会形成同一套逻辑。

这不是把楼宇包装得更漂亮，而是让它真正成为企业办公版图里有用的一环。

如果你的项目正面临定位模糊、招商效率低、客群匹配度低的问题，欢迎留言或联系高格团队，我们可提供一对一的项目定位分析与优化建议。

互动话题

你觉得未来企业最容易被“拆分”出去的办公功能是哪一种？

• 中后台办公

• 研发和项目团队

• 销售与客户服务团队

• 临时项目和灵活办公

欢迎聊聊：你所在城市的办公楼，已经开始出现这种“一个企业、多种办公空间”的变化了吗？也欢迎关注「高格商办观察」，一起讨论商办市场的真实变化。

数据与观点说明：国家统计局《2026年1—5月份全国房地产市场基本情况》；国家统计局《5月份国民经济运行总体平稳、向新向优》；IWG 关于企业在城市中心外设置办公与协作空间的调研。

商办咨询（Business Q&A）

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项目不好租，别先急着降租金。存量市场里，出租率的本质，是项目在企业办公版图里有没有不可替代的位置。很多项目空置率高，不是地段、硬件不行，而是定位模糊：说不清适合什么企业、承接什么办公功能、能创造什么专属价值。真正需要解决的，不是价格，而是定位；不是先找客户，而是先回答：这栋楼最适合谁、能为企业创造什么价值。

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