摘要：周兴强认为，AI的兴起会催生大量小型企业，这些企业会对服务提出更高要求。

在科技迅猛发展的当下，商办市场也告别过往盲目的规模扩张，迈向高质量发展新阶段，AI技术加速渗透、企业组织持续优化、办公租赁需求日趋灵活……多重变量交织，正推动传统办公资产运营逻辑迎来根本性重构。

单纯凭借区位与硬件优势，已难在商办不动产市场取胜。资产价值的锚点，正从空间出租转向场景营造与运营赋能。

2026观点商办暨资管大会期间，高格办公空间合伙人&副总裁周兴强在接受观点新媒体采访时表示，高格所提供的服务，可以用“有求必应，无求不扣”来概括。看似简单的八个字背后，实则蕴含对客户需求的深刻洞察与极致尊重。

如何践行客户至上，精准回应其诉求与期待？如何拿捏随叫随到与不过多打扰之间的微妙尺度？这不仅是服务的艺术，更是高格运营哲学的核心所在。

而当行业依然整体承压、市场步入寒潮的背景下，高格又如何逆势布局？

东方美学赋能全国扩张之路

高格成立于2011年，在十五年的发展中，始终专注商办不动产运营领域。近年来，市场虽整体承压，高格却逐渐将业务向全国扩张。

据了解，高格自创立之初便精准锚定中国经济最具活力的华东地区，以上海周边城市为战略支点，逐步构建起坚实的业务基础。

凭借日益积累的市场口碑和运营实力，在2023年，高格的发展轨迹迎来重要转折。通过与一家来自杭州的业主方建立战略性全面合作，高格成功打破区域壁垒，正式切入上海市场。

这一举措成功填补了高格在核心市场的空白，更标志着公司业务版图与品牌影响力迈上了新台阶。

在周兴强看来，上海在商办运营领域具有不可替代的战略地位，是每一家运营企业必须攻克的重要市场。进入上海市场的第二年，高格正式将总部由南京迁往上海，开启全国性扩张的新阶段。

截至2025年末，高格持续巩固其在长三角地区的领先优势，并将业务拓展至全国的十座城市，开业项目突破50个，运营管理超45万平方米的办公空间。

根据规划，2026年高格将继续深化以上海为核心的华东区域，同步“向外走”，在全国化战略下拓展北京、深圳、香港三座城市，全年共计新增20个项目。

对于具体的选址策略，周兴强透露，新进入一个城市时，通常是优先落子当地的核心区域，以快速建立市场影响力，塑造品牌调性，待站稳脚跟后，再逐步拓展至近郊板块。

据他观察，近年来越来越多的企业向近郊迁移。这一趋势主要受两大因素驱动：一是城市交通网络持续完善；二是近郊办公成本显著低于核心商圈。因此，由主城区向近郊迁移的客户数量和规模正持续上升。

与此同时，周兴强也指出，深圳、北京和上海是三个完全不一样的市场。“每个区域有它的独特属性，客户对运营服务的需求也不尽相同。”这意味高格在提供的产品与服务上，需要适度做出针对当地市场的调整。

事实上，作为东方美学办公场景开创者，高格以中国传统文化为内核，其产品聚焦“五福六德，止于至善”。“五福”是指富贵、康宁、好德、长寿、承传，“六德”包括静、智、勇、仁、强、礼。这些凝练了中国人对美好生活的极致向往，也是人生的最佳状态。

周兴强表示，无论个人还是企业，都需要建立良好的口碑与品牌形象。高格希望通过在空间设计中深度植入中国文化基因，与中国人骨子里的文化认同产生共鸣。

当产品真正契合本土文化的DNA，使用者自然会感到舒适。苏州园林是这种文化在建筑层面的一种表达。

而在办公场景的规划与运营中，高格所追求的是打造出能够与使用者引发中华文化深度共鸣的空间产品。显然，这也成为高格在当下商办不动产运营领域的核心竞争力之一。

AI时代下的办公突围

在2026观点商办暨资管大会上，周兴强发表了《新时代办公资产健康经营之道》主题演讲，其中，对于未来办公楼宇的运营趋势，他提出了三点判断：从先招再运到以运代招；从单一办公场景到多场景楼宇综合体；从单一配套功能打造到赋能型共享楼宇。

这一次的采访中，他向观点新媒体做出了进一步阐述。首先对于第一点，周兴强解释道，随着市场环境的不断变化，运营能力正变得愈发重要。

越来越多的业主方开始主动构建自身的运营能力。这种运营能力是多维度的，既可能源于物业服务、会议服务，也可能来自餐饮、商业配套等。

当这些能力积累到一定量级，便能成为核心优势，有效吸引增量客户，进而形成良好的市场口碑。从而形成正向反馈，吸引更多企业主动入驻。

因此，做好运营不仅是提升资产价值的核心手段，更将带来品牌传播效应。他强调，以运代招将成为行业发展的必然趋势。

其次，对于“从单一办公场景到多场景楼宇综合体”，周兴强表示，现阶段市场面临一些挑战，部分企业出于成本控制的考虑，正主动收缩其组织架构，这种结构性收缩往往体现为对原有分散布局的整合与优化。

过去阶段，企业可能存在研发、生产、职能部门分散布局的情况，但如今，企业会重新评估效率与成本，通过空间整合减少运营开支、提升协同效率。此时，具备多功能分区、智能设施配套及专业运营支持的楼宇综合体，更能满足不同部门需求。

第三，写字楼的核心是人，这意味着除了基础办公之外，还有丰富的商务、生活、休闲、娱乐需求。一些写字楼内可能设置了相应功能区，但缺乏真正有氛围和体验的“场景”。

周兴强认为，未来的写字楼至少有20%的空间用于打造细分场景，并按企业类型、员工层级精准配置。

办公楼不再只能办公，而是围绕着办公衍生的多元需求来灵活配置空间与服务，几乎所有围绕办公延伸的场景都值得开发。整体而言，未来的竞争不在面积或租金，更在于场景营造与精细化运营。

除此之外，周兴强表示，现阶段企业对租期的灵活度要求越来越高。

他补充道：“高格所服务的，看似是客户对办公空间的需求，实质上是客户对其业务的规划和对未来发展的展望，最终落脚于办公场景中，需要怎样的空间、条款设计和配套服务……归根结底，一切以客户的业务为核心导向。”

实际上，受市场预期影响，企业现阶段更偏向于灵活且风险可控的短租期方案，而客户稳定度的下降，无可避免地给招商与运营带来一定压力。

对此，周兴强表示，高格服务的客户群体整体具备较强的实力和抗风险能力，这在一定程度上缓解了市场波动带来的不确定性。更重要的是，高格已在全国范围构建起成熟的业务网络，形成独特的生态协同效应和品牌势能，使得高格能够为客户提供跨区域的空间解决方案。

同时，高格所提供的办公空间具备弹性，能够灵活匹配企业在不同发展阶段的实际需求，无论是扩张还是收缩，客户都能在高格体系内找到适配的解决方案。

正因如此，即便市场环境充满变数，高格依然能够保持较高的客户黏性与运营韧性。据悉，截至2025年末，高格旗下项目的年均出租率达90%。

值得注意的是，随着AI技术的发展，市场上猜测未来对办公空间的需求是否会减弱？

周兴强对此提出不同看法，他表示，市场是动态的，AI带来的影响更多是短期震荡。在办公场景里，因为有AI的加持，企业效率提升、盈利能力增强，但组织规模未必会显著缩小。办公需求依然存在，甚至可能因业务活跃取得增长。

更重要的是，办公场景中，人与人之间的眼神交流、微笑、握手，是AI永远替代不了的。空间所承载的“温度”与情感连接，恰恰构成了高格的独特优势。

周兴强认为，AI的兴起会催生大量小型企业，这些企业会对服务提出更高要求。作为高端办公空间的提供者，以及专业运营服务的践行者，高格正处于这场结构性机遇的中心。