高格商办观察 | 市场风向
净吸纳量回升、空置率止升、租金跌幅收窄，但市场尚未反转
导语
经历了持续的市场调整，写字楼市场终于传来一些好消息。
2026 年第三季度，净吸纳量回升、空置率止升、租金跌幅收窄。三个信号同时出现，确实让人看到一点企稳的希望。
但问题是，市场回暖的迹象，并没有落在每一栋写字楼身上。新增需求依然集中在核心城市、部分活跃产业和优质楼宇。有些楼开始迎来新租户，有些楼却还在为出租率和租金发愁。市场或许正在走出低谷，但不是每一栋楼，都能搭上这趟车。
当市场开始恢复，为什么有些写字楼仍然难以摆脱空置？这是 2026 年第三季度写字楼市场值得追问的问题。
过去几年，租金持续下调，空置面积不断累积，企业也习惯了在租赁谈判中争取更有利的条件。对于大多数项目而言，竞争的核心是如何在有限需求中争取成交。
如今，市场出现了一些变化。
全国办公楼净吸纳量创下近五年来的单季高点，上海的升级搬迁持续活跃，北京中关村率先出现租金回升。需求并没有消失，只是重新进入市场的方式发生了变化。
但这些积极信号背后，另一种趋势同样值得关注:全国85% 的净吸纳量集中在四座城市，租金仍然整体下跌，部分新增供应较多的板块继续面临去化压力。
同样处于市场调整期，不同楼宇承接需求的能力，正在拉开差距。这意味着，判断市场所处的周期位置，已经不能只看租金和空置率是否改善，还需要观察需求流向、供应竞争以及楼宇自身的经营能力。
2026 年第三季度的三个市场信号，或许能够帮助我们理解这轮变化。
2026 年三季度，全国办公楼净吸纳量达到 82万平方米，环比增长 45% ，同比增长 66% ，为 2021 年四季度以来的单季最高值。
这是本季度最明确的改善信号。
净吸纳量反映一定时期内办公楼市场实际占用面积的净变化。它的回升，意味着新增占用面积超过了同期释放的面积，市场整体去化有所改善。
但需求恢复并不均衡。
世邦魏理仕数据显示，深圳、上海、北京和杭州贡献了全国净吸纳量的 85%。这说明，全国办公楼需求改善主要由少数核心城市拉动，尚未形成广泛的市场复苏。
需求从哪里来？第一股力量来自升级搬迁
仲量联行数据显示，上海第三季度甲级办公楼净吸纳量达到 40.4万平方米，其中中央商务区录得 13.1万平方米，非中央商务区录得 27.3万平方米。
部分企业利用租金调整带来的成本窗口，从普通办公项目转向区位、品质和配套更具竞争力的楼宇。深圳也呈现类似特征。第三季度，约四成甲级办公楼租赁成交面积来自升级搬迁。
随着甲级办公楼与其他办公物业之间的租金价差缩小，部分企业能够在控制综合办公成本的同时，获得更好的空间品质与运营服务。但这里存在一个值得区分的概念:租赁活动增加，不等于企业办公面积同步扩张。
一次升级搬迁可能为目标项目带来新增租户，却同时在原有项目形成空置。对于单个楼宇而言，这是明确的去化机会；对于整个市场而言，只有实际占用面积净增加，才会形成净吸纳量增长。
第二股力量来自特定产业的扩张
上海的新增需求主要活跃于游戏、人工智能和高端制造等领域。
深圳科技互联网行业贡献了超过 45% 的甲级办公楼租赁成交面积，人工智能应用、智能终端、半导体及芯片设计等领域表现相对活跃。
北京商务园区的新租需求中，TMT 行业占比达到 74% ，主要由人工智能及芯片、半导体企业拉动。
这些产业正在为市场提供新增动能，但目前尚不足以支撑跨行业、跨城市的普遍扩张。金融和专业服务业保持一定需求韧性，部分传统行业企业则继续以续租、租约重组、面积调整和成本控制为主。
因此，本轮需求改善呈现出两种力量并存的特征:一方面是新兴产业带来的增量需求，另一方面是租金调整推动的存量租户重新配置。需求正在恢复，但市场竞争的关键，已经从等待增量转向争取存量流动中的优质客户。这也使楼宇的产业适配能力、空间效率、综合使用成本和运营服务，成为影响租户选择的重要变量。
2026 年三季度，全国办公楼新增供应达到 107万平方米，同比下降 19% ；全国平均空置率环比持平于 25.0%。空置率停止上升，是市场调整过程中值得关注的变化。
此前，持续新增的办公供应与企业缩租、退租共同推高市场空置水平。随着第三季度净吸纳量改善、供应增速放缓，全国平均空置率暂时结束了环比上行。
但 25.0% 的空置率仍然意味着大量存量空间尚待消化，租户在市场中依旧拥有较强的选择权。
上海的改善更为明显。
仲量联行数据显示，第三季度上海甲级办公楼空置率环比下降 1.1 个百分点至 22.4%。其中，中央商务区空置率下降0.2个百分点至 19.1% ；非中央商务区下降 1.8 个百分点至25.4%。升级搬迁和部分行业扩张正在转化为实际去化，推动当地空置水平下降。
空置率止升，距离供需再平衡还有多远？
首先，全国空置率只是环比持平，尚未进入持续下降通道。其次，需求改善与空置率下降并不总是同步发生。
北京第三季度有三个 CBD 超甲级办公项目集中交付，结束了连续四个季度的零供应。同期全市办公楼净吸纳量同比增长 6% ，但由于新增供应集中释放，空置率仍环比上升1.1 个百分点。这说明，即使租赁需求有所改善，新增供应的规模和交付节奏，仍可能影响市场去化结果。
上海则提供了另一种观察角度:部分新项目凭借较好的预租表现和租户承接能力，在交付后并未显著增加市场空置压力。
由此可见，供应规模影响市场整体压力，而新供应的租赁表现，也会改变区域内的竞争格局。
第三季度全国仍有 107万平方米办公面积入市，超过同期82万平方米的净吸纳量。需要注意，这两项指标并不能简单相减来推算空置面积变化，因为项目交付、统计范围和存量调整等因素，也会影响最终空置水平。更值得追踪的，是未来几个季度新增供应的持续释放，以及既有楼宇的租户流失情况。
对于存量办公资产，城市平均空置率只能提供市场背景，更具经营意义的指标还包括:周边未来 12个月的同类项目供应规模；现有租约在未来 12至 18 个月的集中到期情况；新租成交与退租释放面积之间的变化；项目空置面积的平均去化周期。
这些指标直接影响楼宇未来的现金流稳定性与租赁竞争压力。市场平均空置率停止恶化，只是供需调整的第一步。
持续去化能力，才是判断资产经营是否改善的关键。
2026 年三季度，全国办公楼平均租金指数环比下降 1.9% ，前三季度累计下降 6%。租金仍处于下行通道，这是市场尚未全面反转的重要依据。但从调整幅度来看，前三季度累计跌幅较去年同期收窄 2.3个百分点。
北京第三季度全市办公楼租金跌幅收窄至 2023年第四季度以来的最小水平，中关村成为率先出现租金回升的子市场。上海则呈现出更加明显的项目分化。
第三季度，中央商务区租金环比下降 1.3% 至 6.3元/平方米/天；非中央商务区下降 0.8% 至 4.1 元/平方米/天。
在整体租金继续下调的背景下，部分超甲级办公楼已显现企稳迹象，而可租赁面积较多、竞争压力较大的项目，仍需通过价格调整促进成交。
从价格竞争到资产价值竞争
租金修复通常不会在整个市场同时发生。
在下行周期的早期，新增供应增加、租户需求不足，价格调整往往成为最直接的竞争方式。但随着租金逐步降低，部分企业开始发现:原本成本较高的优质楼宇，已经进入可以承受的租赁区间。这使得租户重新比较不同项目的综合价值。
同样的租赁预算，能否获得更高的空间使用效率？设备系统能否满足企业发展需要？楼宇运营是否稳定？交通、配套和产业资源能否降低日常经营成本？当价格差距缩小，原本被租金掩盖的产品与服务差异，反而变得更加明显。
因此，在市场逐步筑底的过程中，优质楼宇可能率先减少让利幅度，而产品适配性不足、运营能力较弱的项目，则仍需依靠价格调整争取成交。
深圳市场已经呈现出类似特征。
仲量联行指出，部分财务状况稳健、具备专业运营能力的项目，开始在出租率与租金水平之间寻求长期平衡；而部分竞争力较弱的物业，仍面临较大的去化压力。
这意味着，市场竞争正在从单纯比较租金水平，转向比较相同成本下的资产使用价值。但租金企稳也不等于资产收益同步修复。
在租赁谈判中，免租期、装修补贴、租约灵活性和其他优惠条件，都会影响项目实际获得的租赁收入。即使名义租金停止下跌，如果需要通过更长免租期或更高装修投入才能达成成交，项目的实际收益仍可能承压。
因此，与单纯关注租金报价相比，有效租金、租户留存率、租约期限、空置周期及租赁成本，能够更完整地反映资产经营表现。当租金持续下调不再能够显著提升出租率时，空间产品的优化、运营效率的改善以及租户结构的调整，将成为更具长期价值的竞争手段。
净吸纳量回升，说明需求开始流动；空置率止升，说明新增需求已能消化一部分供应；租金跌幅收窄，说明最激烈的价格下探正在部分市场放缓。
三个信号共同指向“筑底”，却还不足以确认“反转”。
要判断市场是否真正进入上行周期，至少还需要看到:净吸纳量连续多个季度保持稳定；空置率从持平转为持续下降；租金由跌幅收窄走向大范围止跌；需求不再只依靠升级搬迁和少数产业，而是出现更广泛的企业扩张。
目前这些条件还没有同时成立。
对业主来说，三季度最值得重视的变化也不是“可以涨租了”，而是有限需求已经开始重新选择楼宇。市场普遍下跌时，项目之间的差距容易被价格调整掩盖；进入筑底阶段后，需求会率先验证哪些楼有更高的产品效率、更稳的设备与服务、更强的产业连接，以及更灵活的成交能力。
这一阶段，业主应重点观察的也不只是城市平均数据，而是项目自身的领先指标:
1. 带看量有没有增加；
2. 带看转成交是否改善；
3. 升级搬迁客户来自哪些楼；
4. 现有租户的续租谈判是否提前；
5. 租金让步是否能换来更短空置期和更长租期。
提醒:企稳并不是所有项目一起站稳，而是少数项目先停止失速。
2026 年第三季度，中国写字楼市场出现了更多积极证据，但供需失衡尚未根本缓解。
全国空置率仍处于高位，租金尚未止跌，未来新增供应仍将持续影响市场。租赁需求虽然有所恢复，但增长主要集中在核心城市、升级搬迁以及少数活跃产业。
这轮变化的意义，或许不在于市场何时全面反弹，而在于办公楼的竞争逻辑正在逐渐改变。当价格不再是唯一决定因素，楼宇能否持续承接企业需求、提供有效空间并维持稳定经营，将更直接地影响资产表现。
市场的底部可以由平均数据定义，但资产的修复，最终取决于各自的竞争力。
互动话题
你认为判断一栋写字楼是否已经企稳，最先应该看:
A .净吸纳量
B .出租率
C .租金
D .带看与续租变化
欢迎关注「高格商办观察」一起讨论商办市场的真实变化。
数据及资料来源
1. 世邦魏理仕|China Figures Q3 2026(2026-10-29)
2. 仲量联行|上海 2026 年第三季度房地产市场回顾与展望(2026-10-15)
3. 仲量联行|深圳 2026 年第三季度办公楼市场回顾与展望(2026年 10月)
4. 世邦魏理仕|北京房地产市场报告 2026 年第三季度
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